【大纪元2017年09月06日讯】文：Adiel Gorel・ICG（国际资本集团）CEO贷款 ，特别是独立房贷款。大部分忙碌的专业人士有良好的信用评分，预示著可以获得好的融资。在优质的独立房投资 中，这将带来很大的优势：随时间迁移，房价上涨、通货膨胀，但您所支出的本金、期款和余额却没有增加，进一步更带来可能的房价上涨，和租金的现金流。
我认为对于忙碌的专业人士，最理想的房地产投资 是独立房的投资。独立房对于有稳定工作和事业的个体投资者来说是一个完美的资产。独立房仍然是大多数人的“美国梦”。他们也是美国许多大城市里相对可实现的“梦想”，因为即使在2017年，房价也是支付得起的。
独立房的流动性也是最大的，因为在出售的时候，潜在的买家最多——市场上的所有购房者都是潜在的买家。投资独立房，您可以在房地产领域获得最好的贷款 ——惊人的30年固定利率贷款 。理论上讲，这种贷款可以用于购买1至4个单元住宅，如二联式公寓、三联式和4个单元的公寓。然而，购买独立房通常优于购买2～4单元的公寓。
ICG国际资本集团 ：能申请30年期固定利率房贷是强大的投资优势。（Shutterstock）在好区，你通常只会看到独立房，你可能得在城镇的另一端才能找到单元住宅，他们通常被许多其他的单元住宅包围着。单元住宅在管理上有更多困难，一般来说短期租户多，不如有长期租户的房子升值快。一个例外是白领居住的新二联式公寓。
但总体来说，独立房是更有优势的。笔者有30多年的买房经验，帮助人们在许多不同的市场买了近一万所房子或单位。在这几十年里，我目睹了许多公寓和数千栋独立房的情况。我的经验和数千名投资者的经验，使我更偏向于投资独立房而不是公寓。
公寓楼投资需更加繁琐
购买较大的住宅物业——公寓楼，这可以说是很好的投资，但投资者需要有很多方面的专业知识。根据大多数公寓投资者的经验，最佳的公寓规模是100到300个单元之间（许多人说150～300个单元），这种情况下利用规模经济可以提高现金流量。
例如，一个有110个单元的公寓楼，您可能需要一个全职的管理员和一个全职的维修工；如果您拥有的是一个60个单元的公寓楼，你仍然需要一个全职的管理员和一名全职的维修工，但却少了50个单元的租金。这就是没有很好的利用规模经济。
关于大型公寓楼，有许多问题值得探讨，在这篇文章中，我们只讲运作这样的大楼需要深厚的专业知识，所需要的时间也超过了一个忙碌的专业人士所能付出的。况且，购买公寓楼是不能得到惊人的30年固定利率贷款 的，他们通常要求较大的前期投资金额。对于忙碌的专业人士，独立房才是简单、有效、强大的投资。其它投资没有这么优惠的融资条件，所花的时间也相对较多。
30年固定利率贷款的好处
并不是每一个可以得到30年期固定利率贷款的精明投资者，都能认识到这种贷款的优越性。让许多外国人难以置信的是，在美国，我们可以获得一笔长达30年，永远不会随生活成本增加而上涨的贷款。在此期间，基本上所有其他东西都随生活费用的增加而上涨，包括租金。
只有抵押贷款和余额（也因分期偿还而下调）并没有跟上通货膨胀。你可以从许多借了30年固定利率贷款的人那里了解到，比如借了贷款16年之后，他们意识到虽然还有14年的时间来偿还贷款，但贷款余额和期款相对于市场租金和价格来说很低。剩下的14年几乎没有意义，因为在许多情况下（从统计学和历史的角度），贷款余额将是房价的一小部分，不占很大比重。
值得一提的是，大多数其他国家的贷款都是根据通货膨胀不断调整，期款和余额都随通货膨胀而变化，通常不像在美国的可调整贷款，有年度和终生上限。
如果您在2017年还认为我们仍处于利率低的时期，那么这对于您的金融前景有着更大的积极影响。虽然投资者不能得到与房主相同有利的贷款，但如今，独立房投资者的利率在4.25%至4.75%之间是相当普遍的。从历史的角度来看，这是非常低的利率。大多数专家认为，未来抵押贷款利率将上升。
历史上，即使上升到7%也被认为是一个较低的利率。因此现在，您可以通过锁定利率来增强这个30年固定利率的力量。如果在接下来的几年中，利率确实上涨，你将会永远保持低于5％的利率。一旦你得到固定利率贷款，两个持续性的力量即开始作用：一个是通货膨胀削弱您的贷款（不论是期款还是余额）。另一个是租户付的独立房租金让你每月都能偿还贷款。这两个力量会使您未来的金融实力不断增强。
许多投资者认为，如果一个30年的固定利率贷款是好的，那么15年的贷款必然更好。我其实不这样认为，因为30年贷款，如果您愿意，您可以在15年内（或14年、20年、10年或8年）偿清贷款，只需增加额外的本金。但是反过来，您不能把一个15年的贷款延长到30年来支付。
15年期贷款会更好吗？
因此，15年期贷款强制您支付较高的期款，而30年贷款给您更多的灵活性，可以付较低的期款，期间如果您的经济条件允许，或基于其它考量，可以付较高的期款。
有人会说，这15年的贷款更好，因为它有更好的利率。的确，15年的利率可能比30年的利率低0.25%甚至0.5%。然而，在我看来，这不足以抵消丧失灵活性的巨大损失。此外，借贷时间较长可以使通货膨胀进一步“削弱”贷款。这最后一点驳斥了一些投资者关于“借贷30年，他们在贷款期间将多支付数十万美元”的观点。
持有这种观点的人忽略了一个重要因素，那就是货币的时间价值！在20年、22年、28年等支付的这些额外的美元实际上是非常“便宜”的美元，因为他们的购买力随着时间的推移大大降低。如果这些货币的价值是根据现在的美元购买力来计算的，那么后续的付款相对于美元来说可能只值几美分。
总而言之，我建议您选择30年的贷款，然后决定用多长时间来付清（0到30年间任您选择）。
ICG国际资本集团：低利率时期，适合多个独立屋投资贷款
当利率低的时候，明智的投资者应该购买独立屋，在条件允许的情况下获得30年固定利率贷款。投资者可以使用传统的30年固定利率贷款为多达10个住宅物业提供融资（如果信用允许）。更有计划的话，已婚夫妇可以将它们扩展到20个。
如果你拥有的房产少于10个（或20个，视情况而定）那么用您所能获得的最佳贷款来购买独立屋是非常明智的举动。您可能希望在16年内付清贷款以支付您孩子的大学教育费用（独立屋在这方面是有效的，特别是如果他们没有经历一个疯狂的10年周期，就像我们从2004年到2014年所经历的那样）。
您可以预期在退休之日还清贷款，或者，更明智的做法是意识到自己贷款的现状，让通货膨胀一直在削弱购房成本，同时房产在您的退休期间增值。当然，前提是未来的金融发展趋势良好，人的寿命增加，金融需求随生活期望值提高而增加。
独立房投资 行动胜过纸上谈兵
忙碌的专业投资者将会认识到行动至关重要。我已经看到太多人被困住很多年，甚至几十年，以为他们必须成为独立房投资各个方面的专家才能行动。虽然教育是非常重要的，但是由于缺乏行动，“受制于想获得更多教育的想法”，使许多投资者无法实现财务目标。
你的房地产投资 经纪人，有丰富的经验吗？
在独立屋投资领域中，可以使用当地的物业管理人员，而且在大都市地区，这样的资源丰富（我建议在大都市投资）。当地地产知识渊博的经纪人也可以对您有很大帮助。另外，其他专业人士也可以手把手的教您。
经验是关键！只要问问专家他们自己实际拥有多少独立屋，如果他们没有很多投资物业（我想说，一个要带领你走独立屋投资道路的人，至少拥有十几个独立屋），那么他们可能不比你更有经验。如今想要查到谁拥有多少产业很容易，因为在美国，大部分数据在网上都能查到。
房地产投资 哪些市场还有好回报？
问题是2017年或往后的时间，我们应该在哪里投资独立屋？今年这一点变得很重要，因为自2012年以来，经济衰退之后，市场反弹强劲，独立屋的订价太高，很难成为一个好的投资。还有一些市场在2014～2016年成为热门地，也使它们贵得离谱。
旧金山 ICG地产投资论坛
在我的后续文章中将进一步探讨这些问题（关于这方面要说的内容太多了）。我们的公司——ICG，9月9日（周六）将要举办一天的投资论坛，与市场团队、专家演讲者进行广泛问答和网络连线。这样的活动我们已经举办20多年了，在这些活动中，我们将会详细的介绍更多主题，当然也包括上面说的这个主题。
作者：Adiel Gorel，房地产投资领军人物之一，ICG（国际资本集团）首席执行官。ICG （International Capital Group国际资本财团）成立于1983年，有近30年投资房地产经验。
9月ICG地产投资论坛（请点击报名）
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责任编辑：李曜宇
